v. li: Dir. Dr. Christian Wintersteller Obmann, Dir. Markus Sturm Obmann-Stellvertreter,31.03.2015Foto: Franz Neumayr/SB

  • Die gemeinnützigen Bauvereinigungen bemängeln etwa, die spätere (April 2015) Verbindlicherklärung von Richtlinien erschwere eine Verordnungsbegutachtung zum jetzigen Zeitpunkt.

  • Der aktuelle Entwurf verhindert den Abschluss von Fixverzinsungen, weil bei vorzeitigen Tilgungen nicht auf den Unterschied zwischen Eigentum und Miete hingewiesen wird.

  • Die festgelegten Höchstkaufpreise zur Erlangung eines vollen Förderungszuschusses sind zu hoch angesetzt. Besonders die förderbaren Kaufpreise von über € 5.000/qm in der Stadt Salzburg sind nicht erforderlich.

Stellungnahme zur Durchführungsverordnung zum Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015

Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband Landesgruppe Salzburg wurde eingeladen, im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zum Entwurf der Durchführungsverordnung zum Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 Stellung zu nehmen. Den Landesregierungs-Entwurf der Durchführungsverordnung können Sie hier downloaden und die Stellungnahme der GBV Landesgruppe Salzburg hier.

Mit freundlicher Genehmigung der GBV Landesgruppe Salzburg veröffentliche ich hier den Originaltext:

Stellungnahme Verordnung S.WFG 2015

Wir bedanken uns für die Einladung zur Stellungnahme im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zum Entwurf einer Verordnung der Salzburger Landesregierung durch Durchführung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015.

Abschnitt 1:

Erläuterungen zu § 1

Zweiter Satz sollte dahingehend abgeändert werden, dass dieser lautet „die Einschränkungen auf thermische Solaranlagen in den lit. a, b und e wird jedoch aufgegeben.“

§ 3

Die Reihung der Förderungsansuchen nach dem Einlangen der vollständigen Antragsunterlagen ist insofern kein besonders taugliches Reihungskriterium, als es andere mögliche und sinnvolle Reihungskriterien ausschließt. Die im S WFG 2015 formulierten Zielbestimmungen stellen ein ausreichendes Kriterium für mögliche Reihungen von Ansuchen dar.

Abschnitt 3:

§ 6 (3)

Die Verbindlicherklärung von Richtlinien (Ausgabe April 2015), die inhaltlich noch veränderlich sind, erschwert zum jetzigen Zeitpunkt die Verordnungsbegutachtung.

Die angesprochene Ausgabe April 2015 sollte daher mit den Salzburger Gemeinnützigen Bauvereinigungen abgestimmt werden, da mit der derzeitig vorliegenden Fassung dezidiert Baukostenverteuerungen verbunden sind. So sind zB Änderungen in der Vorschrift, Duschen nur über Ausnahmeregelungen in Wohnungen größer als 45 m² einzubauen, nicht zielführend. Die Landesgruppe wird zu den 3 Richtlinien Formulierungsvorschläge im Sinne des Zieles kostengünstigen Wohnens vorlegen.

Im Sinne der Zielsetzung leistbaren Wohnens wird angeregt eine für alle drei Richtlinien ähnliche Ausnahmeregelung (Wirtschaftlichkeitskennzahlen § 14 (2)) vorzusehen.

§ 8 bzw.16 sowie 13 S WFG 2015

Der Begriff Baukosten bzw. förderbare Baukosten sollte durch den Begriff Errichtungskosten ersetzt werden (ÖNORM).

§ 8

Im Hinblick auf Verwaltungsvereinfachung sowie der Tatsache, dass mit dieser Wohnbauförderung das Finanzierungsrisiko ohnehin an den Bauträger übertragen wurde, sind die Regelungen zur Verzinsung, zur Ratenfälligkeit und zur Tilgung nur auf den Eigentumswohnbau anzuwenden. Jedenfalls ist bei der vorzeitigen Tilgung auf den Unterschied zwischen Eigentum und Miete hinzuweisen, da ansonsten der Abschluss von Fixverzinsungen nicht möglich ist.

Im Sinne der Gleichbehandlung Eigentum und Miete wurde bei den Round Table Gesprächen zugesagt, dass Finanzierungen der Grund- und Aufschließungskosten auch mit Fremdmitteln möglich sein sollte. Um eine derartige Finanzierung darstellen zu können (§ 23 WGG), ist eine vorrangige Besicherung zwingend notwendig.

§ 9

Im Sinne einer feineren Angleichung der Förderung an die Preisentwicklung wird vorgeschlagen, den Schwellenwert mit 3 % festzulegen und ist wie im Round Table besprochen auch auf die Zuschlagspunkte anzuwenden.

§ 10 (3) Z 2

Entsprechend den in der Realität feststellbaren Immobilienpreisen sind die Gemeinden, die unmittelbar an die Stadt Salzburg angrenzen, in dieser Ziffer mitaufzunehmen.

§ 10 – Anlage C

Die im § 10 (3) festgelegten Höchstkaufpreise zur Erlangung eines vollen Förderungszuschusses erachten wir der Höhe nach als grundsätzlich richtig. Damit sollte der allergrößte Teil der auf dem Wohnungsmarkt angebotenen Eigentumswohnungen abgedeckt werden können.

Eine Erhebung im Dezember 2013 bei allen gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen hat für Eigentumswohnungen in der Stadt Salzburg einen durchschnittlichen Kaufpreis von € 3.422,--/m² und in Landbezirken von € 2.880,--/m² ergeben.

Im Sinne einer sparsamen und zielgerichteten Verwendung von öffentlichen Förderungsmitteln sollten die Fördersätze, die für Kaufpreise von über € 4.000,--/m² und Nutzfläche vorgesehen sind, allerdings überdacht werden.

Das in den Erläuterungen zu § 10 ersichtliche Beispiel der Zuschusskürzung für eine Wohnung in der Stadt Salzburg mit einem Kaufpreis von € 4.600,--/m²/Wohnnutzfläche von 100 % auf 97,37 % Zuschuss stellt eine deutlich zu hohe Förderung für eine derart teure Wohnung dar, die bereits dem Luxussegment bei Wohnungen zugerechnet werden kann.

Die derzeit vorgesehene Senkung des Zuschusses bei Kaufpreisen von über € 4.000,--/m²/Wohnnutzfläche stellt keinen Anreiz für ein Anbot von preisgünstigem Wohnraum dar, sondern erhöht vielmehr den Preisdruck auf zur Verbauung mit Eigentumswohnungen geeignete Grundstücke.

Gleichzeitig wird dadurch dem preisdämpfenden Effekt verstärkter Mobilisierungsbemühungen in der Salzburger Raumordnung entgegen gewirkt. Eine Förderung für Kaufpreise in der Stadt Salzburg im Bereich von über € 5.000,--/m²/Wohnnutzfläche ist aus unserer Sicht überhaupt nicht erforderlich.

Erläuterungen zu § 14 (1)

Zu den angegebenen Effizienzwerten sollen in den Erläuterungen folgende Präzisierungen aufgenommen werden:

Raumeffizienz:

Begriffsbestimmung Rauminhalt:
Lt. ÖNORM B 1800:2011 6. Rauminhalte ist der gesamte Bruttorauminhalt bestehend aus BRIa und BRIb ober- und unterirdisch zu ermitteln und als Grundlage heranzuziehen. (Ansonsten würden auch Loggien, offene Laubengänge und dgl. dazuzählen)

Begriffsbestimmung Gesamtgeschoßfläche:
Lt. Salzburger Raumordnungsgesetzt 2009 § 56 Bauliche Ausnutzbarkeit der Grundflächen

Begriffsbestimmung Laubengang:
Ist eine direkt an der Außenfassade liegende Erschließung, von der aus nur
einseitig Wohneinheiten erschlossen werden. Wird in einem Gebäude mehr als ein Vierteil der darin befindlichen Wohneinheiten über Laubengänge erschlossen, so fällt dieses Gebäude unter die Rubrik „mit Laubengang“.

Fassadeneffizienz:

Begriffsbestimmung Fassadenfläche:
Summe Fassade inkl. Fenster, Türen, etc. sowie alle Untersichten gegen Außenluft (ohne Dachflächen) – Bei Miteinrechnung der Dachflächen kann der geforderte Wert nicht eingehalten werden.

Weiters sollte grundsätzlich berücksichtigt werden, dass oberirdische eingeschossige Nebenanlagen lt. § 56 (7) Raumordnungsgesetz 2009 bei der Raum- und Flächeneffizienz nicht zu berücksichtigen sind, da deren Errichtung gesetzlich erforderlich ist und in der Entstehung wirtschaftlich günstiger sind als wenn diese im Gebäude oder im Untergeschoß integriert sind.

Besteht ein Bauvorhaben aus mehreren Wohnhäusern, so sind die Effizienzwerte aus der Gesamtsumme zu berechnen.

§ 14 (1) 3 a

Das Zeichen > = fehlt.

§ 15 (2) Z 2

Die unmittelbar an die Stadt Salzburg angrenzenden Gemeinden sollen in diesem Punkt ergänzt werden. Das Gleiche gilt für (3) Z 2.

§ 15 (4)

Die Regelung ist im Hinblick auf die mögliche grundkostentreibende Wirkung grundsätzlich zu überdenken. Die Formulierung „ausschließlich mit Eigenmittel“ hat marktverzerrende Wirkung.

§ 16

Unter den vorgegebenen Rahmenbedingungen erscheint die vorgegebene Mietobergrenze mit € 3,50/m² Wohnnutzfläche für Startwohnungen und € 3,75/ m² Wohnnutzfläche für betreutes Wohnen (auf Wegfall des Gemeinschaftsraumes) betriebswirtschaftlich schwer darstellbar.
Das Entgelt aus der Finanzierung für Garagen sollte mit öchstens € 70,-- festgelegt werden.

§ 16 (3) neu

Es fehlt eine Regelung zur Indexierung der gemäß (1) vorgegebenen Startmieten folgende Formulierung wird vorgeschlagen:

„Für zukünftige Förderungsverträge mit Abschlussdatum ab 2016 gilt, dass der Basisbetrag gem. (1) entsprechend der in (2) genannten Regel valorisiert wird.“

Um auf Dauer das vorgesehene Wohnbauprogramm gewährleisten zu können ist die Valorisierung der Basismieten unumgänglich.

§ 17 (1) letzter Satz

Da einzelne kleinere Wohnhäuser höhere Baukosten aufweisen als ein größeres Objekt, sind die Wohnnutzflächen gesondert zu ermitteln und ist eine Zusammenrechnung der förderbaren Wohnnutzflächen nicht zu rechtfertigen.

§ 17 (2) Anlage B

Der Zeitpunkt des Vorliegens der Voraussetzungen sollte klar definiert sein, etwa zum Zeitpunkt des Erstansuchens.

Generell wird darauf hingewiesen, dass bei einer Reihe von Zuschlagspunkten deren Bemessung den Baukostenmehraufwand nicht abdeckt und daher kein Anreiz zur Umsetzung dieser Maßnahmen gegeben ist.

§ 17 (2) Satz 2

ist zu streichen, da die Kumulierung verschiedener Zuschläge erforderlich ist, um die Mietobergrenzen gem. § 16 zu erreichen.

§ 18 (1)

sollte zur Klarstellung lauten: „Ein Finanzierungsbeitrag gem. § 15 c WGG kann eingehoben werden….“.

§ 19 (1) und § 21 (1)

Um die Einhaltung der Mietobergrenzen sicherstellen zu können, ist der Zuschuss spätestens am Tag der Übergabe zu überweisen. Zwischenfinanzierungskosten nach Fertigstellung sind handelsrechtlich nicht aktivierbar, somit abzuschreiben und es besteht keine Möglichkeit diese über die Miete hinaus zu verrechnen.

§ 19 (4) neu

Bei Förderungssubjekten nach (2) Z 2 kann eine grundbücherliche Sicherstellung des Zuschusses unterbleiben.

§ 20 (1)

Bei den Maßnahmen ist nicht nur die Neuerrichtung, sondern auch der Auf- bzw. Zubau gleich zu fördern.

§ 27

Da Mietwohnungen gem. S WFG 2015 nur einer Förderdauer von 25 Jahren unterliegen, ist klarzustellen, dass zur Absicherung der Wohnkosten einkommensschwächerer Mieter auch nach Ablauf dieser Dauer weiterhin nicht die erweiterte Wohnbeihilfe, sondern die Wohnbeihilfe nach § 26 Gültigkeit hat.

Sollte die erweiterte Wohnbeihilfe sich hinsichtlich ihrer Inanspruchnahme dynamisch entwickeln, ist sicherzustellen, dass die bauwirksamen Fördermittel für das Wohnbauprogramm im ausreichenden Ausmaß zur Verfügung stehen.

§ 29

§ 29 der Verordnung findet nur dann Zustimmung, wenn § 39 des S WFG 2015 in folgendem Sinne modifiziert wird:

Zitat aus der Stellungnahme der Landesgruppe zum Gesetzesentwurf:

„§ 5 (1) Z 18: Aufgrund der Erläuterung zur Art-15a-B-VG-Vereinbarung (BGBl. 390/1989) wurde eine Begrenzung der Förderlaufzeiten auf 25 Jahre durchgeführt. Dennoch wäre eine Grundsatzbestimmung notwendig, die die rechtliche Basis für eine entsprechende Laufzeitabsicherung und damit verbunden einen Anspruch auf Zuschussgewährung vorsieht. Dies unter der Voraussetzung, dass sich betroffene Fördernehmer einer Selbstbindung im Bereich des Mietbauwohnbauförderung dergestalt unterwerfen, dass Mietzinsobergrenzen gemäß der entsprechenden Durchführungsverordnung nicht nur für die Dauer der Förderlaufzeit, sondern bis zum Ablauf von 37,5 Jahren (samt der jährlich vorgesehenen Valorisierung) eingehalten werden. Am Ende dieser Dauer wäre ein Zuschuss in Höhe des dann allenfalls noch aushaftenden Darlehensbetrages zu gewähren“.

§ 36 (3)

Für Förderungsansuchen bei denen bereits eine Baubewilligung ausgestellt bzw. ein Verfahren um Baubewilligung anhängig ist, sollten die §§ 6 und 14 keine Gültigkeit haben.

Zusätzlich ist zu ergänzen, dass die Ausnahmebestimmungen nicht nur für Bauvorhaben, bei denen ein Verfahren um Baubewilligung anhängig ist, sondern auch für jene, bei denen die Baubewilligung bereits erteilt und rechtskräftig wurde, zu gelten haben.

Salzburg, am 09.12.2014

Dir. Dr. Christian Wintersteller
Obmann
Österreichischer Verband
Gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband
Landesgruppe Salzburg
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Bildnachweis: ©  franz neumayr/sb für gbv österr. verband gemeinnütziger bauvereinigungen – revisionsverband landesgruppe salzburg

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