Ist die Wohnbauförderung Vorarlberg Vorbild für andere Bundesländer?

Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen IIBW hat die Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg untersucht und mit anderen Bundesländern verglichen: Das Ergebnis ist aus Vorarlberger Sicht erfreulich.

Es werden ausreichend viele Wohnungen gebaut, Vorarlberg investiert mehr als andere Bundesländer in die Wohnbauförderung, das System ist einfach, transparent und steuert den Ausgleich zwischen Bedarf und Bedarfsdeckung relativ gut. Insgesamt kann es als Vorbild für andere Länder dienen.

Möchten Sie eine Wohnförderung bzw. Wohnbauförderung in Anspruch nehmen?

Unter dem Begriff Wohnförderung wird ein großer Bereich von Fördermaßnahmen für Wohnen, Bauen und Sanieren von Häusern und Wohnungen zusammengefasst. Das reicht von kostengünstigen Darlehen und Direktzuschüssen über Wohnbeihilfen bis zu Finanzierungen und Prämien für energiesparende oder barriereabbauende Investitionen. Meist werden diese Fördermaßnahmen unter dem Titel Wohnbauförderung subsumiert, auch wenn gar nicht gebaut wird wie beispielsweise bei der Wohnbeihilfe.

Die Wohnbauförderung wird von allen Bundesländern unterschiedlich gestaltet: Wofür und wie viel Förderungen und Beihilfen Sie bekommen können, hängt also auch davon ab, in welchem Bundesland Sie wohnen.

Das Finanzausgleichsgesetz 2017 (FAG 2017) brachte die frühere Zweckbindung der vom Bund an die Länder ausgeschütteteten Wohnbauförderungsmittel nicht zurück - die Bundesländer entscheiden weiterhin selbst über die Verwendung dieser Gelder. Zusätzlich soll der von den ArbeitnehmerInnen zu bezahlende Wohnbauförderungsbeitrag ab 2018 eine Landesabgabe werden. Damit haben die Bundesländer noch mehr Möglichkeiten, ihre Fördersysteme nach eigenen Vorstellungen zu konfigurieren und der Bund verliert weiter an Einflussmöglichkeit.

Was macht Vorarlberg besser als andere Bundesländer?

Das Ländle macht eine ganze Menge besser als andere Bundesländer, stellte Dr. Wolfgang Amann in einer Studie für das Land Vorarlberg fest: Der Geschäftsführer des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen IIBW und FH-Dozent stellt dem Wohnbau des Bundeslandes ein hervorragendes Zeugnis aus.

Die Vorarlberger Wohnbauförderung ist einfach und transparent gestaltet

Die Basisförderung beträgt zwischen 380 Euro/Quadratmeter für Eigenheime und 830 Euro/Quadratmeter für Zu- und Umbauten, Ersatzneubauten). Dazu kann ein Bonus für verschiedene Zusatzmerkmale kommen: Für Kinder, unterdurchschnittliches Einkommen, Energiesparen, Ökologie, verdichtete Bauweise, barrierefreie Ausführung, Gemeinschaftsprojekte mit gemeinnützigen Bauträgern, kompakte Wohnungen und Eigenheime.

Ähnlich wie in anderen Bundesländern verschiebt sich auch in Vorarlberg der Förderschwerpunkt von Eigenheimen hin zu Mietwohnungen: Seit 2014 werden mehr Miet- als Eigentumswohnungen gefördert, rund 60 Prozent der Geschoßwohnungen werden mit Hilfe von Fördermitteln errichtet, bei den Eigenheimen sind es weniger als 30 Prozent.

Durchschnittlich werden für Eigenheime 75.000 Euro Förderdarlehen gewährt, bei großvolumigen Mehrgeschoßwohnanlagen rund 80.000 Euro. Während der ersten fünf Jahre beträgt der Zinssatz 0,5 Prozent, danach steigen diese Sätze in Fünfjahresschritten um jeweils 0,5 Prozent bis zur Maximalhöhe von 3,5 Prozent. Die Rückzahlungen beginnen bei einem Prozent der Darlehenssumme jährlich und steigen bis zum Ende der Laufzeit auf über sechs Prozent.

20170207 Vorarlberg Wohnbeihilfe im Laendervergleich

Erreicht die Vorarlberger Wohnbauförderung die Vorgaben des Landes?

2016 wurden in Vorarlberg 1.424 Neubauwohnungen, fünf Heime und 1.731 Sanierungen gefördert. Insgesamt wurden rund 3.200 Wohnungen baubewilligt, deutlich mehr als in den Vorjahren. Knapp 2.000 davon befinden sich in Mehrwohnungsbauten, rund 840 sind Eigenheime und die restlichen rund 400 sind Wohnungsbewilligungen in sanierten bestehenden Gebäuden. Der architektonische und energetische Standard sowie die sozialen Komponenten liegen im Bundesländervergleich mit an der Spitze.

Die aktuelle Bauleistung im Wohnbau kann den Bedarf decken. Kein anderes Bundesland in Österreich investiert so stark in die Wohnbauförderung wie Vorarlberg, pro BürgerIn schüttet das Land die höchste Wohnbauförderung und die höchste Wohnbeihilfe aus. Die Gesamtausgaben betragen elf Prozent des Landesbudgets, das ist ebenfalls deutlich mehr als der Durchschnitt aller anderen Bundesländer in Höhe von sieben Prozent.

Dass Vorarlberg die höchste Wohnbeihilfe der österreichischen Bundesländer bezahlt, hat zwei Seiten: Schlecht ist, dass diese hohen Beihilfen notwendig sind - 5,6 Prozent der VorarlbergerInnen gegenüber 5 Prozent österreichweit beziehen Wohnbeihilfe - die Wohnkosten in Relation zum Einkommen sind also zu hoch. Pro Wohnbeihilfe beziehendem Haushalt werden monatlich 242 Euro ausbezahlt, das ist wesentlich mehr als im Österreichschnitt.

Kritisch beurteilt die IIBW-Studie, dass die Wohnbeihilfe praktisch nur bei Vollzeiterwerbstätigkeit gewährt wird: Gerade die wirtschaftlich Schwächsten können oftmals nur Teilzeitbeschäftigungen annehmen und haben daher Schwierigkeiten beim Bezug der für sie so wichtigen Beihilfe.

Der gemeinnützige Wohnbau übertrifft die Ziele

Natürlich sind die Rahmenbedingungen in Vorarlberg andere als in Großstädten wie Wien oder Graz. Gleich wie praktisch überall in Österreich ist hingegen der Bedarf an günstigen Miet- und Eigentumswohnungen, und der ist eine besondere Herausforderung. Bewusst werden daher im sozialen Wohnbau mehr öffentliche Gelder investiert, um leistbare Mieten zu erreichen. Die wichtigste Säule sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen, die jährlich rund 500 Wohnungen errichten.

2016 wurde zusätzlich ein Sonderwohnbauprogramm mit den Gemeinnützigen aufgelegt, um kostengünstig und rasch 150 Wohnungen zusätzlich anbieten zu können. Die Baukosten dieser innovativen, beispielsweise als Holzmodulbauten errichteten Gebäude sollen unter 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Zielgruppen sind junge Familien, finanziell schwache Menschen und anerkannte geflüchtete Familien. Bereits im ersten Jahr dieses Sonderwohnbauprogramms wurden die angepeilten Zahlen fast erreicht, gesamt wurden im gemeinnützigen Sektor 608 vom Land geförderte Neubauwohnungen erreicht.

Kosten von Wohnungsmieten

In Vorarlberg kosten Mietwohnungen durchschnittlich 8,10 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer, ohne Heizung: Gemeinnützige Mietwohnungen liegen mit 6,70 Euro/Quadratmeter leicht über dem österreichischen Durchschnitt, gewerbliche Mietwohnungen mit 8,90 Euro/Quadratmeter im oberen Bereich. Positiv fallen die niedrigen Betriebskosten auf, die mit 1,70 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem österreichischen Durchschnitt liegen.

Kosten und Umwelt: Warum in Städten und Dörfern Verdichtung notwendig ist

Neben der Verödung von Ortszentren, stark gestiegenen Mobilitätskosten für Gemeinden und Private, Infrastrukturkosten allgemein und der Vereinsamung älterer Menschen in alleinstehenden Einzelhäusern müssen wir längerfristig stärker auf landwirtschaftliche Flächen für Lebensmittelerzeugung, Energiegewinnung (Energiepflanzen) und Erhaltung der Biodiversität als Lebensgrundlage für uns alle achten.

Zwar gelang in den letzten Jahren in Österreich eine Reduzierung des Bodenverbrauchs von mehr als 20 auf rund 16 Hektar pro Tag, damit sind wir aber in Europa immer noch negativer Spitzenreiter bei der Flächeninanspruchnahme.

Leerstandsmanagement: Sicher vermieten – ein Gewinn für Vermieter und Mieter

Auch die Mobilisierung von leerstehenden Wohnungen ist ein Schwerpunkt der Vorarlberger Wohnbauförderung. Das Land Vorarlberg, die VOGEWOSI und die Eigentümervereinigung haben ein Modell ausgearbeitet, das WohnungseigentümerInnen laufende Mieteinnahmen garantiert, ohne mit Risiken oder Aufwand verbunden zu sein. Die Projektpartner garantieren, dass Eigentümer und Mieter gut betreut werden.

Die Förderung ist nachhaltig finanziert

Das ist ein echtes Highlight: Vorarlberg kann die gesamten Ausgaben der Wohnbauförderung aus den Rückflüssen von aushaftenden Darlehen gegenfinanzieren, aus dem Landesbudget müssen keine zusätzlichen Mittel zugeschossen werden.

Damit hat das Land die beste Performance im Vergleich aller Bundesländer. Diese enorme Selbstfinanzierungskraft der Wohnbauförderung rührt auch daher, dass Vorarlberg im Gegensatz zu anderen Bundesländern seine Forderungen nicht verkauft hat.

Vielleicht erinnern Sie sich in diesem Zusammenhang an die heftigen Kontroversen im Land Salzburg, wo der Fördertopf unter anderem durch zu hohe Einkommensgrenzen vorzeitig geleert wurde und der Erlös aus den verkauften Wohnbaudarlehen überwiegend im allgemeinen Budget aufgegangen ist.

Können Sie etwas tun, um die Wohnbauförderung in Ihrem Bundesland zu verbessern?

Und wie schaut die Wohnbauförderung bei Ihnen aus, wenn Sie nicht in Vorarlberg wohnen? Können SIE etwas tun, um dieses weitgehend vorbildliche Vorarlberger Fördersystem auch in Ihrem Bundesland zu bekommen? Direkt im Einzelfall und sehr rasch eher nicht, aber Sie können mit den PolitikerInnen Ihrer Region reden, sie auf die Fördermöglichkeiten in Vorarlberg hinweisen. Schreiben Sie den LandespolitikerInnen in Ihrem Bundesland, weisen Sie auch diese auf das Vorarlberger Fördersystem hin.

Wer aktiv wird, kann etwas erreichen - besonders, wenn viele BürgerInnen gemeinsam aktiv werden. Yes, we can!

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