Ein weiterer Tipp zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung für Ihre Eigentumswohnung. Diese Abrechnung sollten Sie übrigens jetzt wirklich schon haben!
Siehe auch www.meinekleine.at/wohnblog/stories/220405/. Da heute alle Hausverwaltungen Computer verwenden, dürfte die Betriebskostenabrechnung rechnerisch richtig sein. Trotzdem: Kontrollieren Sie!
Vermutlich sind zwei von drei Betriebskostenabrechnungen falsch
Darüber hinaus schaut es aber finster aus, wenn man verschiedenen Kommentaren von Fachleuten glauben darf: Manche Experten schätzen, dass mindestens zwei Drittel aller Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Das auch damit zusammenhängt, dass die zugrunde liegenden Gesetze überaus kompliziert sind. Die selben Fachleute meinen auch, dass die wirtschaftlich interessierten Wohnbauunternehmen nicht unwesentlich zur Unübersichtlichkeit der betreffenden Gesetzgebung beitragen.
Kennen Sie die Einlagezahl(en) Ihrer Wohnungseigentumsobjekte?
Besitzen Sie eine Eigentumswohnung in einer „umgangssprachlichen" Wohnanlage? Gehören zu Ihrer Eigentumswohnung auch eine Tiefgarage oder ein Abstellplatz? Oder besteht die Wohnanlage aus mehreren Wohnblöcken? Dann sollten Sie prüfen, ob diese verschiedenen Wohnblöcke, Garagen, Abstellplätze oder sonstigen Nebengebäude im Grundbuch unter verschiedenen Einlagezahlen eingetragen sind. Die Einlagezahl(en) finden Sie in Ihren Kaufvertragsunterlagen.
Jede Einlagezahl eine eigene "Firma"
Jede Einlagezahl im Grundbuch kann man wie eine eigene "Firma" sehen. Nähere Information zum Grundbuch, zur Einlagezahl, zur Katastralgemeinde und weiteren Fachbegriffen finden Sie über den unten stehenden Link beim Behördenwegweiser HELP.gv.at. Der Verwalter muss für jede Einlagezahl eine getrennte Abrechnung erstellen.
Erstreckt sich Ihr Besitz über mehrere Einlagezahlen, schauen Sie nach, ob Ihnen Ihr Verwalter für jedes Ihrer Wohnungseigentumsobjekte pro Einlagezahl eine separate Betriebskostenabrechnung erstellt hat.
Ein beliebtes Beispiel: Der Hausbesorger betreut Objekte auf mehreren Einlagezahlen und kostet inklusive aller Lohnnebenkosten einen bestimmten Betrag. Diesen einen Gesamtbetrag verteilt der Verwalter dann nach einem festgelegten Schlüssel auf die einzelnen Eigentümer. Das ist falsch und kann Ihnen verschiedene Nachteile bringen.
Beispielsweise fallen manche Lohnnebenkosten erst an, wenn ein bestimmtes Jahresentgelt überschritten wird. Mir ist beispielsweise folgender Fall bekannt: Weil das Entgelt des Hausbesorgers für Wohnhaus und Garage zusammen in einem einzigen Dienstverhältnis abgerechnet wurde, musste eine Eigentümergemeinschaft an die Gemeinde Lohnsummensteuer abführen. Hätte der Verwalter die beiden Dienstverhältnisse korrekt pro Einlagezahl getrennt abgerechnet, wäre die Freigrenze für keines der beiden Dienstverhältnisse überschritten worden – die Eigentümer hätten nicht über zehn Jahre lang diese unnötigen Kosten bezahlen müssen.
Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft können betroffen sein
Aber auch die Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft(en) waren betroffen: Diese wurden nämlich ebenfalls jeweils gemeinsam für Wohnhaus und Garagen gefasst. Bis ein findiger Besitzer feststellte, dass diese Beschlüsse rechtsunwirksam sind, weil sie nämlich für jede Einlagezahl separat hätten gefasst werden müssen.
Gericht bestätigt: Abrechnung getrennt pro Einlagezahl
Und schließlich reichte das ganze Verwaltungsschlamassel aus, dass der in Ruhestand gehende Hausbesorger von der Eigentümergemeinschaft jeder Einlagezahl die ihm zustehende Abfertigung einklagen musste – und das Gericht bestätigte seine Ansprüche!
Hinweis: Rechtsberatung darf nur eine juristisch ausgebildete und dazu befugte Person geben. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung und dient lediglich der Information. Ich übernehme keine Gewährleistung dafür, dass er in jeder Hinsicht der geltenden Rechtslage entspricht oder vollständig ist.
Links
Arbeiterkammer-Portal, Bauen und Wohnen
www.arbeiterkammer.at/www-1003.html
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
www.gdw.at
Bundesministerium für Justiz: (Grundbuchs-)Bezirksgerichte in Österreich
www.courts.justiz.gv.at
HELP.gv.at – Bauen und Wohnen
www.help.gv.at/Content.Node/k501/Seite.5010000.html
HELP.gv.at – Bauen und Wohnen – Grundbuch
www.help.gv.at/Content.Node/60/Seite.600100.html
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