Stellungnahme GBV-Landesgruppe Salzburg zum Wohnbauförderungsgesetz 2015

  • Tirol deckt 2/3 seiner Wohnbauförderungsmittel mit Rückflüssen aus Darlehen. GBV empfiehlt Salzburger Landesregierung ähnliches Mischsystem wie Tirol.

  • Festlegung der Wohnbauförderungsmittel auf € 140 Mio. wertgesichert bedeutet, ein erheblicher Teil der derzeitigen Darlehensrückflüsse aus Wohnbauförderungsdarlehen wird nicht mehr zweckgewidmet für Wohnbauförderung verwendet.

  • Die gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen Salzburgs treten seit Langem für die Zweckwidmung aller Wohnbauförderungsmittel einschließlich Darlehensrückflüssen ein und sehen daher Verwendung für allgemeine Budgetzwecke des Landes kritisch.

Stellungnahme zum Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015

Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband Landesgruppe Salzburg wurde eingeladen, im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zum Entwurf des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015 Stellung zu nehmen.

Mit freundlicher Genehmigung der GBV Landesgruppe Salzburg veröffentliche ich hier den Originaltext:

Stellungnahme des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband Landesgruppe Salzburg zum Entwurf des Gesetzes über die Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung im Land Salzburg (Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 – S.WFG 2015)

Sehr geehrte Damen und Herren!

Wir bedanken uns für die Einladung zur Stellungnahme im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zum Entwurf des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015.

Grundsätzliche Anmerkungen:

Da zum gegenständlichen Gesetzesentwurf die Verordnungsentwürfe erst seit wenigen Tagen vorliegen und auch die Bautechnikrichtlinie Energie noch nicht zur Verfügung steht, können die Auswirkungen dieses Gesetzesentwurfes nur bedingt begutachtet werden.

Als deutliche Verbesserung im Vergleich zur bisherigen Gesetzeslage sehen wir die im Gesetzesentwurf vorgesehene Senkung der in den vergangenen Jahren stark angestiegenen Mieten von Altbauwohnungen auf das Niveau von Neubaumietwohnungen. Damit wird ein entscheidender Beitrag zur Leistbarkeit dieser geförderten Mietwohnungen und Eindämmung des „Mietentourismus“ geleistet. Auch die Absicht der Landesregierung, die Mietsteigerungen von neuen geförderten Mietenwohnungen flacher als im bisherigen System zu gestalten, beurteilen wir im Hinblick auf die gegebene finanzielle Leistungsfähigkeit der Mieter als positiv.

Im Sinne des Arbeitsergebnisses der „Round-Table“ Gespräche begrüßen wir ebenso ausdrücklich die vorgesehene Verbesserung der Förderung im Bereich des Eigentums. Für diese Förderungssparte erscheint uns ein Fördersystem mit nicht rückzahlbaren Zuschüssen im richtigen Ausmaß als grundsätzlich geeignet, um wieder einer größeren Zahl von förderungswürdigen Wohnungssuchenden den Erwerb von Wohnungseigentum zu ermöglichen.

Es wird von der näheren Ausgestaltung dieser Förderungssparte im Verordnungswege abhängen, wie erfolgreich diese Förderungssparte sich entwickeln wird. Es ist aus unserer Sicht allerdings darauf zu achten, dass zu teure Wohnungen und damit Luxuswohnungen nicht gefördert werden. Dies hätte nicht nur Mitnahmeeffekte auf Kosten des Gesamtförderungsvolumens, sondern auch grundkostentreibende Wirkungen.

Die gänzliche Umstellung der Salzburger Wohnbauförderung auf ausschließlich nicht rückzahlbare Zuschüsse in allen Förderungssparten hat zur Folge, dass künftig Darlehensrückflüsse aus der Wohnbauförderung, die derzeit noch im erheblichen Ausmaß vorhanden sind, weitgehend entfallen werden. Der Entfall dieser an den Darlehensgeber zurückfließenden Förderungsmittel wird daher in späteren Jahren durch Budgetmittel des Landes Salzburg ersetzt werden müssen, wenn die Leistungskraft der Salzburger Wohnbauförderung aufrecht erhalten werden soll.

Das Arbeitsergebnis der „Round-Table“ Arbeitsgruppen des Wohnbauressorts hat ein Mischsystem von Direktdarlehen im geförderten Wohnbau und nicht rückzahlbaren Zuschüssen im geförderten Eigentumswohnbau vorgesehen. In diesem Zusammenhang wird auf das Bundesland Tirol verwiesen, das derzeit rund 2/3 der jährlichen Wohnbauförderungsaufwendungen aus Darlehensrückflüssen bedecken kann, woraus die längerfristige Bedeutung des Einsatzes von Wohnbauförderungsdarlehen ersichtlich wird.

Wir geben zu bedenken, dass eine ausschließlich auf nicht rückzahlbare Zuschüsse aufgebaute Wohnbauförderung zwar kurzfristig geringere jährliche Mittel benötigt, hinsichtlich ihrer Eigenfinanzierungskraft aber nicht nachhaltig ist. Es wird angeregt, in den kommenden Jahren unter Berücksichtigung der Finanzlage des Landes Salzburg so rasch als möglich auf ein Mischsystem von Direktdarlehen und Zuschüssen umzustellen.

Die Festlegung der Höhe der jährlichen Wohnbauförderungsmittel mit € 140 Mio. wertgesichert bedeutet, dass ein erheblicher Teil der derzeitigen Darlehensrückflüsse aus Wohnbauförderungsdarlehen nicht mehr zweckgewidmet für die Wohnbauförderung verwendet wird. Die gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen Salzburgs treten seit Langem für die Zweckwidmung sämtlicher Wohnbauförderungsmittel einschließlich von Darlehensrückflüssen ein und sehen daher die Verwendung für allgemeine Budgetzwecke des Landes kritisch.

Die Öffnung des geförderten Mietwohnbaus für gewerbliche Bauträger und natürliche Personen (§ 5 (2) 8 und § 26) führt dazu, dass Mietenpreisbildungsregelungen durch die Wohnbauförderung für Wohnungen dieser Errichter nur auf die Dauer der Förderungslaufzeit möglich sind. Die Festlegung der Förderungslaufzeit mit nur 25 Jahren beschränkt die preisregulierende Wirkung der Wohnbauförderung in zeitlicher Hinsicht erheblich.

Bei Bauträgern, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen, greifen nach Auslaufen der förderungsrechtlichen Mietpreisregelungen die Kostendeckungspreisregelungen des WGG und nach gänzlicher Rückzahlung der zur Finanzierung der Errichtung der Mietwohnhäuser aufgenommenen Darlehen die im WGG normierte Preisregelung für ausfinanzierte Mietwohnungen, die in Abhängigkeit von den Grundkosten des jeweiligen Gebäudes derzeit rund € 4,--/m²/Wohnnutzfläche/Monat Grundmiete ausmachen.

Für alle nicht dem WGG unterliegenden Mietwohnungen gewerblicher Bauträger und natürlicher Personen gelten nach 25 Jahren keine bzw. nur die sich aus dem MRG ergebenden Preisregelungen, das heißt, dass für diese Mietwohnungen dann Mieten wie am privaten Mietwohnungsmarkt zu bezahlen sind.

Die Öffnung des geförderten Mietwohnbaus für gewerbliche Bauträger und natürliche Personen hat daher mittel- und langfristig eine Verringerung des Angebotes an dauerhaft günstigen mietpreisgeregelten Wohnungen in den Salzburger Gemeinden, die zu einem großen Teil die Vergaberechte an derartigen Wohnungen haben, zur Folge.

Die derzeit rund 10.000 vorhandenen und jährlich mehr werdenden ausfinanzierten und damit sehr günstigen Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen im Land Salzburg zeigen die Bedeutung dieses Wohnungssegmentes gerade für sozial schwächere Mitbürger.

Der Zugang zu dieser Förderungssparte für gewerbliche Bauträger und natürliche Personen lässt einen verstärkten Druck auf den Grundstücksmarkt mit preissteigender Wirkung befürchten. Bei sich nicht wesentlich ändernden jährlichen Gesamtförderungszahlen ergibt sich durch die Einbeziehung gewerblicher Bauträger und privater Personen keine höhere Zahl an realisierbaren geförderten Mietwohnungen und damit auch kein ersichtlicher Vorteil für die Wohnungssuchenden.

Bereits bisher wurden alle jährlich für den Mietwohnungsbau zur Verfügung stehenden Wohnbauförderungsmittel zur Gänze von den Salzburger gemeinnützigen Bauvereinigungen ausgeschöpft – auch in Zukunft wäre dies aufgrund der ausreichenden Zahl vorbereiteter Bauprojekte zu erwarten. Aufgrund der Beschränktheit der Förderungsmittel ist mit der Öffnung des geförderten Mietwohnbaus für gewerbliche Bauträger und natürliche Personen kein Wettbewerb zu erwarten, der für die Wohnungssuchenden nachhaltig, das heißt mittel- und langfristig, von Vorteil wäre.

Zu einzelnen Paragraphen:

§ 1 (3)

Die Kriterien für eine Reihung der Förderungsansuchen sind unbestimmt und damit nicht nachvollziehbar formuliert. Eine Präzisierung, allenfalls im Verordnungswege, erscheint zwecks Nachvollziehbarkeit und nötiger Transparenz als notwendig.

§ 4 (1)

Im Klammerbegriff sollten die Begriffe Vorbehaltsflächen und Raumordnungsverträge ergänzt werden.

§ 5 (1) 9

Die Einkommensbeschränkung mit mindestens 40 % Unterschreitung erscheint als zu hoch. Ein Wert von 25 % wird vorgeschlagen. Die Möglichkeit eines mehrmaligen Abschlusses von 3-jährigen Mietverträgen in Folge sollte bis zum 30. Lebensjahr vorgesehen werden.

§ 5 (1) 11 und 12

Die Abgrenzung zwischen Sanierungsmaßnahmen und größerer Renovierung ist nicht klar ersichtlich und sollte präzisiert werden.

§ 5 (1) 18

„§ 5 (1) Z 18: Aufgrund der Erläuterungen zur Art-15a-B-VG-Vereinbarung (BGBl 390/1989) wurde eine Begrenzung der Förderlaufzeiten auf 25 Jahre durchgeführt. Dennoch wäre eine Grundsatzbestimmung notwendig, die die rechtliche Basis für eine Regelung in der Entgeltminderungs- und Rückzahlungsverordnung wäre und eine entsprechende Laufzeitabsicherung und damit verbunden einen Anspruch auf Zuschussgewährung vorsieht. Dies unter der Voraussetzung, dass sich betroffene Fördernehmer einer Selbstbindung im Bereich der Mietbauwohnbauförderung dergestalt unterwerfen, dass Mietzinsobergrenzen gemäß der entsprechenden Durchführungsverordnung nicht nur für die Dauer der Förderlaufzeit sondern bis zum Ablauf von 37,5 Jahren (samt der jährlich vorgesehenen Valorisierung) eingehalten werden. Am Ende dieser Dauer wäre ein Zuschuss in Höhe des dann allenfalls noch aushaftenden Darlehensbetrages zu gewähren.

Die Begrenzung der Förderlaufzeit auf 25 Jahre hat auch eine Begrenzung des Anspruches auf Wohnbeihilfe auf diesen Zeitraum zur Folge. Nach diesem Zeitraum ist nur mehr der eingeschränkte Anspruch auf erweiterte Wohnbeihilfe möglich (vgl. hierzu § 38 (3) Z 4, § 37).“

§ 5 (2) 8 iVm § 26 (1) 1, 2 und 3

Die Bauträgerdefinition im Sinne auch gewerblicher Bauträger wird wie in den grundsätzlichen Anmerkungen ausgeführt abgelehnt.

§ 8

Zum Zwecke der Wohnbauforschung sollte entsprechend dem Arbeitsgruppenergebnis des „Round-Table“ ein dezidiertes Forschungsbudget auf Grundlage wissenschaftlich ausgearbeiteter Projekte transparent zugeteilt werden.

§ 11 (1) 2

Die im Vergleich zum bisherigen Wohnbauförderungsgesetz engere Fassung des Wohnbedarfs wird im Sinne der Eindämmung von Miettourismus begrüßt. Ergänzend schlagen wir vor, dass keine Nutzung einer geförderten Wohnung mit gleicher Größe bzw. Zimmeranzahl im letzten halben Jahr in derselben Ortsgemeinde vorliegen darf.

§ 20 iVm § 43

Die Erhöhung der Rückzahlungsverpflichtung des Zuschusses auf das 1,5-fache im Falle längerer Nichtvermietbarkeit von geförderten Mietwohnungen wird zur Folge haben, dass in strukturschwächeren Gemeinden kein geförderter Mietwohnbau mehr realisiert werden kann, da aus kaufmännischen Sorgfaltspflichten derartige Erhöhungsbeiträge kaum verantwortet werden können.

Es wird angeregt, bei verschuldensunabhängiger Kündigung des Zuschusses bei gemeinnützigen Bauvereinigungen auf die Vorschreibung des Erhöhungsbetrages zu verzichten, damit zu den Kostendeckungsvorschriften des WGG kein Widerspruch hinsichtlich der Gebarung entsteht.

§ 26 (2) 1

Die Mindestdauer des Baurechtes sollte zur Sicherstellung der gänzlichen Rückführung der Finanzierung mit mindestens 50 Jahren ab Aufnahme der Benützung des Baues festgelegt werden.

§ 26 (3) 3

Die Bemessung der Miete nach dem Einkommen der Mieter kann kein objektives Förderungskriterium für die Gewährung einer Förderung sein.

§ 26 (4)

Die formulierte Einschränkung der Förderungsgewährung stellt gegenüber nicht gemeinnützigen Bauträgern und natürlichen Personen eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung durch den Förderungsgeber dar. Eine gleichartige Regelung für alle Förderungsnehmer ist erforderlich.

§ 28

Die Vermietung von mit Steuermitteln geförderten Wohnraumes sollte ausschließlich mit unbefristeten Mietverträgen erfolgen. Nur dadurch kann sichergestellt werden, dass für förderungswürdige Mieter Wohnsicherheit auf Dauer hergestellt wird.

Sowohl für gemeinnützige als auch gewerbliche Bauträger und natürliche Personen sollte daher der Abschluss von unbefristeten Mietverträgen unbedingte Förderungsvoraussetzung sein. Ausnahmen aus besonderen Gründen (Gründe, die im Bereich der schutzwürdigen Interessen der übrigen Mieter liegen) sollten der Genehmigung der Wohnbauförderung bedürfen.

§ 38 (2) 2

Die Auszahlung der Wohnbeihilfe sollte wie in den Vorentwürfen des Gesetzes verpflichtend an den Vermieter erfolgen.
§ 43 (1) Ziffer 6 fehlt, Ziffer 8 ist doppelt

§ 50

Für bereits in Planung befindliche oder fertige Bauvorhaben, für die nach diesem Gesetz im Jahr 2015 um Förderung angesucht wird, fehlen u.a. technische, baurechtliche und energetische Übergangsbestimmungen.

Salzburg, am 20.11.2014

Dir. Dr. Christian Wintersteller
Obmann
Österreichischer Verband
Gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband
Landesgruppe Salzburg
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Bildnachweis: © dispotech.info

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